Квартири у Києві дорожчають, але ринок досі «просідає»: що буде далі

Протягом останніх кількох місяців ціни на оренду квартир у Києві помітно зросли, втім ринок досі не відновився до довоєнного рівня. Ситуація на фронті та нестабільне економічне становище у самій країні впливають на попит як на купівлю, так і на оренду житла. Ситуацію ускладнюють і останні масштабні атаки росії з повітря.

«Вечірній Київ» з’ясував, що відбувається зараз на ринку нерухомості у Києві, і якими можуть бути ціни на оренду та купівлю квартир до кінця року.

РИНОК НЕРУХОМОСТІ ДОСІ НЕ ВІДНОВИВСЯ

Після початку повномасштабного вторгнення ринок нерухомості у Києві помітно просів. У березні-квітні ціни запитів на оренду майже не було, і лише у травні почалися певні зрушення. Втім, ціни на житло впали в середньому від 30 до 50%. За словами рієлторки Юлії Курганової, однокімнатну квартиру біля метро в хорошому стані можна було зняти за 4500 гривень.

З червня вартість оренди столичного житла почала зростати і така тенденція протрималася приблизно до серпня. По деяким бюджетним позиціям ціни сягнули довоєнного рівня. Втім, повністю відновитися ринок так і не зміг.

За словами рієлтора, спеціаліста у сфері нерухомості Дмитра Ісокова, зараз ціни на оренду квартир хоч і зросли, але не до рівня, який був перед 24 лютого. Якщо у травні ціни знизилися на 40-45%, то зараз це приблизно -20% від довоєнних показників.

Керівник проєктів Perfect Group, експерт ринку нерухомості Олексій Коваль уточнив, що хоч оренда в гривні повернулась до показників, які були до початку повномасштабного вторгнення. Втім, якщо перевести ціни у долари, то маємо доволі суттєве просідання.

Попит на квартири майже наблизився до рівня, який був до війни. У зв’язку з активними бойовими діями у східних і південних регіонах наплив людей у столиці збільшується. За словами Курганової, люди орендують квартири і по одному, і великими сім’ями, тому здаються і студії, і дво-, три- і чотирикімнатні квартири. Бюджет також різний. Помешкання шукають як в спальних районах, так і ближче до центру або метро. При чому наявність поряд «цікавих» для ворога об’єктів не надто цікавлять шукачів житла, зазначає рієлторка.

«Винаймають квартири і в самому центрі, і біля інфраструктури. Знімають і на перших, і на останніх поверхах. Дуже рідко я отримую питання від потенційних орендарів «А чи тут щось прилітало?», «Чи є тут якась критична інфраструктура?», — зазначила Курганова.

Щоправда, не користуються попитом елітні квартири. Причина в тому, що зараз велика частина попиту представлена вихідцями з регіонів, де тривають активні бойові дії, тому популярні квартири за відносно доступні кошти.

За словами Олексія Коваля, цим вимогам найбільше відповідають новобудови 2007-2021 років, розташовані в традиційних «спальних» районах Києва.

Війна вплинула і на продаж квартир. Обсяги ринку суттєво скоротилися, багато девелоперів не відновили роботи або працюють не в повному обсязі. Лише декілька компаній повноцінно ведуть роботи на власних об’єктах, зазначив Коваль.

ОБСТРІЛИ І КУРС ДОЛАРА: ЩО ВПЛИВАЄ НА ЦІНУ

Одним з головних факторів, який впливає на формування цін, є попит. Від початку війни і до середини літа він був мінімальний, тому ціни різко впали. Приблизно з середини серпня до середини вересня попит на квартири був на піку, що вплинуло на підняття вартості оренди приблизно на 20-30%. Це пов’язано з напливом переселенців з Харківської, Запорізької областей тощо.

За словами Дмитра Ісокова, з кінця вересня і по сьогоднішній день ринок оренди буквально завмер.

«Можливо, це пов’язано з останніми обстрілами. У Києві останні п’ять місяців було відносно спокійно і з 10 жовтня його почали обстрілювати дронами. Багато хто не їде до Києва, хтось звільняє квартири і покидає квартири», — розповів Дмитро Ісоков.

Іншою причиною низького попиту експерт вважає нестабільну фінансову ситуацію в країні. Наразі рівень інфляції в Україні становить 24,6%. За прогнозом Нацбанку, до кінця року вона може зрости до 30%. У зв’язку з цим платоспроможність громадян падає.

Зниження попиту поки не відобразилося на цінах на оренду, адже, щоб ринок нерухомості перелаштувався, потрібен час.

Зараз мінімальна ціна на однокімнатну квартиру в Києві становить 5 тисяч гривень. Середня ціна — від 6 до 8 тисяч. Двокімнатну можна орендувати за 8-10 тисяч, а трикімнатну — 9-12 тисяч. Це середня ціна на квартири в столиці, не враховуючи ексклюзивні дороговартісні варіанти.

Якщо говорити про купівлю квартир, то на первинному ринку ціни зростають перш за все через ріст курсу долара. Крім того, дорожчають будматеріали, які нерідко доводиться вести з-за кордону через пошкодження заводів на сході України.

За даними порталу M2bomber, за останні шість місяців ціна на квартири в новобудовах виросла на 5,53% (в долларах) або на 32,6%, якщо рахувати в гривнях.

При цьому пропозиція житла зменшилась, але не так сильно, як попит, зазначає Коваль. Помітний дисбаланс між попитом і пропозицією накрив ринок в сторону покупця. Особливо яскраво це видно по вторинці та старому житловому фонді.

Поки найбільше зростають у ціні преміальні новобудови, а старий житловий фонд користується край помірним попитом, тому «просідає», зазначив експерт.

На вторинному ринку, якщо рахувати в доларах, то квартири за останні півроку подешевшали на 11,68%, втім у гривнях відповідно подорожчали на 8,02%.

Наразі квадратний метр на «вторинці» можна купити в середньому за 51 232 за «квадрат».

ЯКИМИ БУДУТЬ ЦІНИ ДО КІНЦЯ РОКУ

Рієлтори попереджають, що спрогнозувати, як зміниться ціна як на оренду, так і на купівлю квартир у найближчі місяці, складно. Все залежить від розвитку подій та фронті і економічній ситуації в самій країні.

За словами Юлії Курганової, на сьогодні причин для збільшення попиту оренди в Києві не може бути. Відповідно, подорожчання квартир не очікується.

«Якщо не будете попиту, то і ціни знову підуть вниз. Листопад/грудень і без війни були дуже млявими місяцями. А зараз, ситуація в країні і знищення інфраструктури ворогом, прямо впливають на ціни», — пояснила вона.

Олексій Коваль вважає, що до Нового року відбудеться певна заморозка вартості оренди. Обвалу цін також не буде, бо на хороші варіанти присутній попит.

У зв’язку з опалювальним сезоном деякі власники можуть знизити вартість оренди, щоб збільшити шанси здати квартиру у найближчі місяці, втім масового обвалу цін, як це було півроку тому, не очікується. За прогнозом Дмитра Ісокова, якщо закінчиться війна і українська економіка почне посилюватися, то ціни на оренду почнуть зростати.

Що стосується купівлі квартир, то у випадку нейтрального прогнозу, ціни на нові квартири збільшаться на 10-20%, зазначив Коваль. Варто враховувати, що будь-які надзвичайні явища можуть додатково вплинути на розвиток подій.

Юлія СЕРГЕЄВА, «Вечірній Київ»