Будинки на паях: як у минулому незаможні кияни вирішували свої житлові проблеми
«Проживання в будинку на паях є більш спокійним та дешевим, ніж в орендованій квартирі та навіть у власному маєтку. Власник квартири, на відміну від маєтку, позбавлений постійних турбот про ремонт, з`ясовування стосунків з двірниками та поліцією, бо за це відповідає саме товариство»
Понад 100 років тому перші житлові кооперативи дали можливість багатьом киянам мати власне житло.
Майже всі колишні пайові будинки успішно експлуатуються і в наш час. Серед них — будинки на вулицях: Івана Франка 17, Костьольній, 9, Басейній, 3, Пушкінській, 39, Чеховському провулку 6, Малій Житомирській, 5 та інші.
ЯКИМ БУВ РИНОК КИЇВСЬКОЇ НЕРУХОМОСТІ НА ПОЧАТКУ XX СТОЛІТТЯ
Головною особливістю будівельного бізнесу старого Києва було те, що житло зводилося не для продажу, а переважно — для здачі його в довгострокову оренду.
Такими будинками володіли домовласники, які здавали квартири наймачам, отримуючи за це орендну плату. Однак звести власний прибутковий будинок вимагало наявності значного капіталу.
Наприклад, щоб побудувати п’ятиповерховий житловий будинок, інвестору треба було вкласти величезні кошти — до 150 тисяч рублів. Для порівняння кваліфікований робітник в Києві на місяць тоді отримував 36-40 рублів, а професор університету — 250 рублів.
Тривалий час єдиним способом розв’язання цього питання стала розгалужена система кредитування, однак вона не гарантувала можливості одержати власне житло на вигідних умовах.
Тож, перші житлові кооперативи, що з’явилися наприкінці 1900-х років, стали зручним альтернативним способом забезпечення житлом навіть тих, хто не мав у своєму розпорядженні значної суми коштів, які можна вкласти в будівельні проєкти.
Також серед інших причин активного розвитку кооперативного будівництва є стрімке підвищення вартості на нерухомість у центральній частині міста, спричинену новою хвилею «будівельної лихоманки».
КОЛИ ВИНИК ПЕРШИЙ ЖИТЛОВИЙ КООПЕРАТИВ
«Перше київське товариство квартировласників» офіційно розпочало свою роботу 21 травня 1909 року.
Мета його створення проголошувалася у Статуті цієї організації:
«Для надання своїм учасникам можливості набувати у власність окремі здорові та гігієнічно облаштовані квартири створюється Перше київське товариство власників квартир. Район діяльності товариства розповсюджується на місто Київ».
Збудований у такий спосіб будинок належав товариству як юридичній особі. Власники володіли своєю квартирою на підставі особливого договору, що гарантує його права, притаманні повноправному власнику: право користування, право продажу та передачу у спадщину.
За умовами статуту, члени товариства робили вступні внески, сплачуючи 25% від вартості квартири. Решта суми виплачувалася щомісячними платежами.
Цікавий спосіб відповідальності передбачався для боржників: якщо хтось заборгував суму більше, ніж за два місяці, його квартира віддавалася в оренду іншим особам доти, поки боржник не сплатить необхідну суму. Лише потім він міг повернутися до своєї оселі.
За установчими документами, кошти товариства формувалися з вступної плати учасників, їхніх пайових внесків та щомісячних викупних платежів, а також обов’язкових внесків на утримання будинку, як от, наприклад, земські повинності, страхування будинку, послуги двірника та охорони (швейцара) та інші видатки.
«Проживання в будинку на паях є більш спокійним та дешевим, ніж в орендованій квартирі та навіть у власному маєтку. Власник квартири, на відміну від маєтку, позбавлений постійних турбот про ремонт, з`ясовування стосунків з двірниками та поліцією, бо за це відповідає саме товариство», — рекламувала переваги кооперативного будівництва брошура «Будинки на паях» 1910 року.
За деякий час житлові кооперативи набувають неабиякої популярності. Вже за шість років у нашому місті вже існувало понад десяток подібних «Товариств Квартировласників» зі схожими статутами.
«Будівництво на паях набуло в Києві такого розповсюдження, що за останній час навіть землевласники приймають їх, як сплату за свою садибу, архітектори та підрядники за свою працю, а комісіонери за власні послуги. Капіталісти забезпечували іноді свою закладну паями на квартиру», — описувала цей період брошура «Будинки на паях».
На думку дослідників забудови міста та краєзнавців, часто такий спосіб інвестицій обирали ті, хто прагнув перепродати квартиру з максимальною для себе вигодою.
Однак це також був один з небагатьох способів одержати власне, а не орендоване житло. Також, кооператив брав на себе зобов’язання розв’язувати комунальні питання, що також було вигідним для мешканців будинку.
ШАЛЕНИЙ УСПІХ ДРУГОГО ТОВАРИСТВА КВАРТИРОВЛАСНИКІВ
За свідченням дослідників старої забудови нашого міста, серед подібних організацій найбільш активним та відомим вважалося «Друге товариство квартировласників», засноване в лютому 1910 року.
Вважається, що цьому сприяв Голова правління організації — цивільний інженер Володимир Максимов, що мав певний будівельний досвід та авторитет у професії.
Діяльність цієї організації легко можна дослідити завдяки спеціальній брошурі-звітові «Будинки на паях», що випускало Друге товариство.
«Особи, які бажають мати гарну здорову квартиру, за можливо меншу ціну та менших затратах, об’єднуються у товариство, складаючи власні капіталовкладення та будують будинок з таки розрахунком, щоб кожен учасник міг мати в ньому власну квартиру відповідно до власних коштів та смаку», — говориться в одному з положень цього документу.
Для початку будівництва, інженер Максимов знаходив ділянку, що за ціною та місцем розташування задовольняла членів товариства. Згодом, він закріплював її за підприємством та складав ескізний план її забудови з точним позначенням меж кожної з квартир та приблизним розташуванням кімнат.
Далі він обирав собі підрядника, який, на його думку, найбільш відповідав даній справі. Потім визначав вартість спорудження будинку, куди входили також вартість садиби та інші витрати, пов’язані з будівництвом.
Загальна сума усієї справи згодом розподілялася за квартирами, в залежності від їхньої ринкової вартості, утворюючи таким чином розміри паїв, які необхідно сплатити членам товариства.
Угода діяла до тих пір, поки будинок буде належати товариству, або власник квартири перестане бути членом товариства.
Серед об’єктів збудованих Другим товариством є будинки на вулиці Пушкінській, 39 та на Великій Васильківській, 18.
БОРОТЬБА ДВОХ ЗОДЧИХ ЗА ОДИН ПАСАЖ
У 1910 році цивільний інженер Абрам Трахтенберг спроєктував на замовлення Другого товариства новий будинок, відомий як Малий Пасаж на Великій Васильківській.
Проєкт не дуже сподобався голові товариства, архітектору Володимиру Максимову, який вирішив внести у цей проєкт свої власні корективи.
Це надзвичайно обурило автора будівлі, який відмовився нести відповідальність за будівництво і навіть оприлюднив друковане пояснення своєї позиції, зазначивши наступне:
«Проєкт мало продуманий та розроблений, на його виправлення потребує значних коштів. Будівельний відділ міської управи, кажуть, відверто висміювало цей проєкт… Майже про все зазначене вище я заявив п. Максимову, але він попросив поки не обговорювати це питання до повного виправлення недоліків…».
Однак, коли Абрам Трахтенберг зайшов до Управи за удосконаленим проєктом, йому повідомили, що за клопотанням Володимира Максимова та інших членів правління його замінили на іншого зодчого. Згодом, будівництвом опікувався інший відомий київський архітектор Андрій Краусс.
Будівництво завершилося у 1911 році. Споруда вважається визнаною пам’яткою цегляного модерну у Києві.
В ньому розмістилися елітні магазини: ювелірний «Золото та срібло», швейцарські годинники «Женева» хутряний, військового знаряддя для офіцерів тощо. Також шанувальники пікантних розваг часто навідувалися у кінотеатр «Чари», що славився фривольним репертуаром.
Зараз, Пасаж Трахтенберга залишається комерційною домінантою району: тут знаходяться різноманітні крамниці та кафе.
ПЕРЛИНА АРХІТЕКТУРИ СЕРЕД БУДИНКІВ НА ПАЯХ
Попри невдалу співпрацю з Другим товариством, Абрам Трахтенберг не полишав своєї надії на співпрацю з іншими подібними товариствами.
Серед інших пайових будинків, у спадщині цього зодчого є будинок на вулиці Костьольній, 9, що вважається одним із найкрасивіших архітектурних споруд старого міста.
Будівля зведена у 1912-1913 роках для Четвертого товариства квартировласників, серед яких можна знайти імена відомих тогочасних юристів та адвокатів.
Він є надзвичайно цікавий своєю архітектурою: збудований у стилі модерну з елементами готики та романського стилю.
На фасаді можна знайти зображення райських птахів з головою діви (сирен у слов’янській міфології). Вважається, що ці птахи, за легендою прилітають на землю, співаючи пісні про прийдешні зміни, але почути їх може не кожен — тільки творчі люди, яких ці пташки надихають на подвиги.
Тетяна АСАДЧЕВА, «Вечірній Київ»