Власники або тимчасові квартиранти: чи готові кияни брати відповідальність за власні будинки

Тисячі будинків столиці чекають на справжніх господарів
Тисячі будинків столиці чекають на справжніх господарів

Журналісти «Вечірнього Києва» поспілкувалися із начальником управління розвитку житлово-комунального господарства Департаменту житлово-комунального господарства КМДА Вірою Радченко про те, що чекає на житловий фонд столиці. Один із кращих фахівців галузі розповіла про таке:

-чому на початку тисячоліття було простіше створити ОСББ

-як столична влада допомагає ініціативним групам створювати ОСББ

— що варто змінити у законах про житловий фонд

-що столична влада хоче запропонувати замість урядової програми Теплих кредитів

-Держава вже більше 20 років намагається зробити мешканців справжніми власниками свого будинку, а не лише квартир. Виходить, на наш погляд, поки не дуже… А яке ваше бачення цього процесу і відколи ви займаєтесь цією проблематикою?

-Наприкінці 90-х років я стала за сумісництвом першим бухгалтером одного з перших, ще «не справжнього» ОСББ у Києві. Тоді це називалося Товариство співвласників багатоквартирного будинку. Мешканці новобудови не захотіли бути під ЖЕКом, і створили товариство, — говорить Віра Радченко.- На довгі роки це, мабуть, і визначило мій професійний напрямок діяльності. У 2007 році у Мінрегіонбуді, куди запросили працювати, як раз почали розвивати державну програму реформування і розвитку ЖКГ. У ній містився розділ про сприяння створенню ОСББ. А саме — були передбачені кошти — 270 млн. грн — з держбюджету на капітальні ремонти багатоквартирних будинків, де створювалися об’єднання співвласників. Завданням Міністерства було сформувати списки з проектами їх ремонту по всій Україні. Трохи пізніше Кабмін виділив і кошти на перші кредитні програми для ОСББ. Вже тоді було зрозуміло, що їх створення — искладний та довготривалий процес, тому розробили та подали до Верховної Ради проект змін у закон про ОСББ. Він не був розглянутий — змінився склад Верховної Ради, і спрощення не відбулося. Проте, тоді створювати об’єднання співвласників і утримувати будинок силами мешканців було значно простіше через зрозуміле законодавство.

Оскільки власники квартир не поспішали створювати об’єднання, здебільшого через те, що потрібно реєструватися як «юридичній особі», здавати купу всіляких звітів, і для цього потрібні спеціалісти, вже у нового складу міністерства і депутатів ВР виникла «новаторська» ідея написати окремий закон, який ми знаємо під номером 417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».

-Зараз кияни частіше звертаються до вас за допомогою?

-Через те, що до цього часу немає повної інформації про співвласників у Держреєстрі майнових прав, до Департаменту житлово-комунальної інфраструктури КМДА та до нашого управління ініціативні групи майбутніх ОСББ звертаються з 2016 року і ми допомагаємо їм отримати безоплатно дані з БТІ. Нагадаю: це госпрозрахункова організація, що володіє даними про майно громадян, зареєстроване до 2013 року включно. Дані на власників після 2013 року теоретично мають бути у електронному Держреєстрі, але їх там вкрай мало. Отримавши таку інформацію ініціатори можуть провести легітимні збори у будинку, проводити письмове опитування кожного співвласника. Минулого року по допомогу звернулося 126 ініціативних груп, і у столиці було створено ще 96 ОСББ.

Звертаються до нас і в критичних ситуаціях. Наприклад, раніше приватні ЖЕКи не відпускали будинки-новобудови аби ті створили ОСББ. Нині навпаки — приватні ЖЕКи кидають будинки, відмовляються їх обслуговувати, і ми в авральному порядку допомагаємо людям створити об’єднання співвласників, щоби дім нормально отримував комунальні послуги, ті ж тепло, воду та світло.

Проте, не можу сказати, що суттєво збільшилась кількість бажаючих, які хочуть добровільно створити у себе об’єднання співвласників. Навпаки. Люди бояться і не довіряють один одному. Якщо дім обслуговує звичайний муніципальний ЖЕК, то є до кого апелювати, куди скаржитися. Якщо будинок на самообслуговуванні, то бояться, що їх обдурять сусіди, адже як правило негативні приклади розголошуються, їх оприлюднюють у ЗМІ. У соцмережах, буває, негативну хвилю розганяють або невдоволенні роботою правління співвласники, або колишні керівники будинків, яких змістили, і вони почуваються ображеними. А про позитив люди чомусь просто не пишуть. Проте, зі свого досвіду знаю, що позитивних історій в десятки разів більше! І будинки об’єднань значно в кращому стані, що помітно всім. В них найбільше модернізованого енергоефективного обладнання, порядку, чистоти.

-Тому ви й провели всеукраїнський флеш-моб і попросили розповісти історії досвіду роботи ОСББ?

-Я багато років займаюся цим питанням і знаю, що, як правило, об’єднання співвласників — то великі дружні колективи (майже родини), і мені дуже хотілося нівелювати негатив, який здебільшого завжди персоніфікований. Мене спитали: навіщо я зробила у Фейсбуці таку акцію? Тому, що через недолуге законодавство, постійні вимоги з боку держави, їх головам дуже не просто працювати та домовлятись всередині будинку. Голова Правління ОСББ повинен бути на постійному зв’язку 24/7/365. Також він «завжди винен», у всіх проблемах будинку, а подяку отримує як виняток. У Києві керівництво міста чує і допомагає об’єднанням, але є міста де ОСББ — це ізгої, для них наші історії — психологічна підтримка, обмін досвідом. Ми ніколи не зможемо мати 100 відсотків ОСББ в країні, але вони вже є, всупереч всьому розвиваються, або намагаються вижити, і кожна зміна в законодавстві для них як гільйотина. А чиновники їм кожного дня ще й розповідають, які вони «не такі». Серед 20 наших опублікованих історій від голів будинків з різних міст України тільки декілька — стосуються проблемних питань. Дописувачам у коментарях учасники флешмобу надали поради, поспівчували. Люди отримали підтримку, а зрештою — познайомилися та по-справжньому здружились.

-Які норми законодавства найчастіше обговорюються у експертній спільноті, в коло якої ви входите, і вважаються вартими змін і правок?

-Закон «Про житлово-комунальне господарство» треба змінити повністю. Також терміново потрібно наповнити Держреєстр майнових прав, визначити, що будинок — цілісний майновий комплекс разом із земельною ділянкою, на якій він розташований. Справа в тому, що шість років тому у нового складу Мінрегіонбуду і депутатів ВР виникла «новаторська» ідея написати окремий закон, який ми знаємо під номером 417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» і поєднати його із змінами у закон про ОСББ. Розробку проекту, за грантові гроші, попросили зробити юристів з «Baker& McKenzie». Спеціалісти, і я у їх складі, стверджують, що ідея поєднання принесла більше шкоди, чим сам закон №417, який нічого не вирішує відносно «права власності». Якщо уважно подивитись, то він складається з 12 статей на 5 сторінках, а роз’яснення до його застосування одразу після набуття чинності Міністерство давалося також здається на 12 сторінках.

Також, не слід було прив’язувати до нього працюючий Закон «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» від 2002 року. Але зв’язали їх намертво за допомогою норми щодо складання протоколів загальнобудинкових зборів, які тепер реєстратори вже вимагають від новостворених ОСББ оформлювати саме за законом №417. Нагадаю, що Цивільний Кодекс України ст.382 ч.2 і без того декларує, що весь будинок та належні до нього споруди належать всім співвласникам на праві спільної сумісної власності.

-Що потрібно було зробити державі за всі ці роки для полегшення створення ОСББ?

-Перш за все — наповнити даними Державний реєстр майнових прав. Тоді б люди могли швидко отримати інформацію про співвласників свого будинку і провести збори. Але вже багато років, як можливість створити ОСББ так і вибрати будинковими зборами управителів, заблокована через той порожній реєстр. Можна було б також внести зміни у Закон «Про житлово-комунальні послуги» і написати, що в разі необхідності вибору, переобрання керівників будинкової спільноти, слід керуватися відповідною статтею Закону «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», і не потрібно було б складати протоколи для зборів будинку на тисячах аркушів.

-А що трапилося з житлово-будівельними кооперативами?

-О! Це окрема проблема. Законом «грохнули» всі ЖБК всієї України просто не визначивши можливості таким обєднанням продовжувати обслуговувати власні будинки. Це дуже обурило як голів правління ЖБК, так і мешканців кооперативних будинків. Ця форма управління будинком існувала десятиліттями і жителі ні в кого нічого не просили. Чому її «обнулили» і змушують кооперативників переходити в ОСББ — не зрозуміло. Це все перекоси останніх років, що призвели до погіршення ситуації у сфері ЖКХ та у реформуванні відносин у системі.

-Які положення законодавства зараз найскладніше зрозуміти громадянам?

-Є дуже багато спірних моментів у законодавстві про ринки газу та електроенергії. Нам багато розповідають про те, як добре все влаштовано за кордоном. Але там один раз на рік знімають показники лічильників, а не кожного місяця. У них є регулятор, який встановлює ціну на той же газ весь рік, в них ефективно діє контроль на ринку електроенергії. Чому ж у нас в законах виписано все таким незрозумілим чином? Чому весь час ми повинні отримувати стрес від цих змін, а голови правління ОСББ «втрачати свідомість» від постійних змін у законодавстві.? Останнім часом у нас люди вже геть не розуміють, що відбувається, і що їм треба робити. В багатьох випадках цього вже не розуміють навіть фахівці.

Крім того, треба припинити «кошмарити» жителів України вибором управителів. Недавно Верховна Рада проголосували за Закон №2458 «Про внесення змін до деяких законів України щодо врегулювання окремих питань у сфері надання житлово-комунальних послуг». Він досі не підписаний Президентом. Влада на місцях наразі не знає, що робити. Час іде, і до травня цього року (граничний термін встановлено законом!) на муніципальному рівні мають відбутися конкурси по вибору управителів для будинків, в яких не створено об’єднань співвласників і люди самостійно не обрали управителів.

Не зрозуміло навіщо таким поспіхом проводити конкурси враховуючи те, що зміна терміну «утримання» на термін «управління» нічного не вирішує. Головне — не вирішується багаторічна проблема, пов’язана з проведенням модернізації та ремонту житлового фонду, заради якої ніби і впроваджувалась дана реформа, оскільки більше 70 відсотків житлових споруд в країні — застарілі.

-А є якісь варіанти аби підтримувати житловий фонд України, який на 70 відсотків застарів?

-Акцентую: дивним чином за цим новим законодавством у мешканців не з’явилося обов’язку сплачувати внески на ремонтний фонд. В останній редакції змін у закон прописані лише відрахування на «поточні ремонти», утримання і винагорода управителю. Тому для того, аби застарілий житловий фонд ремонтувати, потрібно було вже давно створити ремонтний фонд під контролем держави чи муніципалітету і громадськості, що би до нього регулярно надходили невеликі відрахування від населення у розмірі, затвердженому державою. Також потрібно провести інвентаризацію споруд, створити чергу на ремонт і проводити його, використовуючи як гроші мешканців, так і муніципалітету. Добре, що у Києві влада започаткувала програму співфінансування для всіх будинків, навіть тих, які знаходяться в управлінні комунальних Керуючих компаній району, інших обслуговуючих організацій та будинків ОСББ та ЖБК. Але у разі створення загального фонду капітальних ремонтів, є можливість спростити і цей діючий механізм.

На жаль, раніше ми могли доносити ідеї, пропозиції до профільних комітету Верховної Ради і Міністерства, працювали з ними. Нині ж, будь які ініціативи, звернення, що направляємо в письмовому вигляді, озвучуємо на зустрічах, вислуховуються, і далі справа не йде. Такого раніше не було.

-В якому місті України діють найбільш потужні програми підтримки житлового фонду?

-Думаю, що все ж таки у Києві. В усіх містах є свої програми, проте про аналог столичної програми співвфінансування капремонтів для будинків під комунальним управлінням, я не чула. Десь ремонтують муніципалітети. В Києві ми застосували механізм із закону №417 «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку». Столичні програми достатньо прогресивні. Зараз почали створювати револьверний фонд, оскільки урядова програма Теплих кредитів на державному рівні перестала працювати. У столиці влада вирішує, як її переглянути і зробити суто міською, продовжити співпрацю з банками і відшкодовувати з міського бюджету гроші замість держави.

-Ситуація з фіктивними ОСББ: як її вирішити і чи є свіжі приклади?

-В позаминулому році випадково виявилося, що в один день по підроблених протоколах було зареєстровано 10 ОСББ в м. Ірпінь, та перереєстровано їх по місцю знаходження будинків в м. Києві

-Як це вдалося припинити?

-Перше, що зробили, коли проаналізували цю шахрайську схему, надали факту великого розголосу, підключилася влада всіх рівнів. Вдалося врятувати 10 будинків, поступово — ще декілька, в яких такі об’єднання було створено раніше. Звернулися до Мінюсту, що б вони відмінили незаконну реєстрацію. Але в цьому нам було відмовлено. Через депутатську комісію «підняли на ноги» поліцію і прокуратуру. Було відкрито кримінальне провадження, слідчий витребував з Мінюсту реєстраційні справи. Я віддала слідчому документи й надала покази. Слідство працювало з мешканцями постраждалих будинків, а самі люди тим часом вели жорстоку боротьбу за свої домівки. Було й підкладання похоронних вінків під двері активістів, і публікація номеру банківської картки начебто «для збору пожертв на лікування активістки». Поліція тоді оперативно спрацювала, і будинки не було захоплено цими ділками.

На жаль, сьогодні ніхто не застрахований від таких історій, і вони знову є: перехоплення влади у будинку між жителями з підробкою протоколів, скасуванням реєстрації діючого ОСББ.

То ж, попри всі вигоди мешканцям від створення об’єднання співвласників, є моменти, які ускладнюють реформування відносин у сфері ЖКГ, і заважають людям ставати дійсними власниками своїх будинків.

Читайте також у «Вечірньому Києві» «Кияни можуть відремонтувати хрущовки за рахунок співфінансування з бюджетом столиці»

Катерина НОВОСВІТНЯ, «Вечірній Київ»