Прогноз цін: на скільки подорожчають квартири в Києві

Катерина Охрименко, експерт з нерухомості.

Про житло, яке слід купляти у 2021. Прогнози на рік.

Будь-які прогнози у наш нестабільний час - справа невдячна, але питання про ціни на нерухомість у 2021 чую мало не від кожного свого клієнта.

Минулий рік, не дивлячись на свою незвичність, дав ринку нерухомості стабільне зростання у продажі. Ціни підросли на 15-20%.

Рієлтори працювали як з первинним, так й з вторинним ринком. А заміська нерухомість - будинки та земельні ділянки активно продавалися та здавалися. Загалом на найближчі кілька років ми прогнозуємо зростання попиту на заміську нерухомість. Чекаємо, що весна активізує продажі та оренду заміських домоволодінь.

Якщо ж розглядати продаж й оренду в самому Києві - тут розділила б ринок на дві частини: нове житло (будинки, побудовані після 2010 року) та «старе» житло.

Перший варіант – це термобудинки, в яких економиться тепло. Відповідно до цього й невеликі платежі за опалення на зимовий період. Перевага будинків - кілька ліфтів, система охорони та консьєрж-сервіс, забезпечують стабільний попит на житло як в оренду, так і на покупку. Цей варіант становить серйозну конкуренцію так званому «старому» житловому фонду. Часто у хрущовках та панельках під’їзди потребують капітального ремонту, а високі платежі за опалення не дозволяють дорого здавати квартиру. Попит та ціни на оренду подібного житла останні місяці падає. А це означає, що слід очікувати й падіння цін на його продаж.

Старий фонд почне дешевшати. А ціни, які зараз становлять 1000-2000 у.о. (м2 без ремонту в залежності від місця розташування та рівня будинку) опустяться до за 1000 у.о.за м2 у самому центрі столиці. Тут спрацює принцип «Продасть той, хто поступиться», бо новобудови «дихають в спину» — власники змушені серйозно торгуватися й поступатися за ціною.

Щодо оренди, то у новобудові вартість «однушки» становитиме від 12 000 до 28 000 грн на місяць. Тоді, коли радянські квартири зараз складно здати за 10 тисяч гривень. Молодь віддає перевагу житлу на масиві в новому фонді, аніж у центрі, але з маленькою кухнею та занедбаним під’їздом без ліфта.

Висновок: 2021 рік дасть ще більший розрив у ціновій політиці й в попиті між сучасними будинками та старим фондом, який «живе» часами СРСР.

Юрій Фурман, експерт з житлової нерухомості, представник Асоціації фахівців з нерухомості України.

Про нерухомість у COVID – 19. Прогнози на рік.

2021 рік у сегменті нерухомості вже дав зрозуміти, що існує поняття «відкладений попит» — потенційні покупці, котрі не встигли до закінчення минулого року придбати нерухомість через COVID – 19. Саме він став причиною зменшення кількості об’єктів у продажу на ринку. Хоча, ринок нерухомості адаптувався до нових умов, все більше об’єктів пропонувалось на рекламних ресурсах із відеотурами по квартирах, будинках.

Такою ситуація була до літа 20-го, далі ж у зв’язку зі зменшенням кількості об’єктів на ринку крива вартості почала йти вгору. Чинником цього стало зменшення пропозицій, на фоні попиту. Це привело до росту цін на нерухомість.

Можна зазначити що у 20-му році ринок новобудов також зазнав змін, коли відділи продажів працювали здебільшого у телефонному режимі. Через це число потенційних інвесторів зменшилось, але все вирівнялось після відновлення нормального життя, у порівнянні з весною.

Так, на початку весни 20-го року внаслідок карантинних обмежень значно зріс попит на оренду заміської нерухомості: будинки різного цінового сегмента винаймались шаленими об`ємами у передмісті столиці. Відповідно у 2021-му році в багатьох орендарів закінчиться термін дії договору і, можливо, відбудеться вливання цих об`єктів на ринок оренди заміської нерухомості вже через 2-3 місяці, ближче до літнього сезону.

Щодо того, кому значно попсував нерви карантин – так це власникам більшості комерційної нерухомості. Компанії переходили у віддалений режим роботи (онлайн), магазини, кав’ярні, салони – закривались на невизначений термін. Тож на фоні цих проблем відбулось зниження орендних ставок, аби не втратити потенційних орендарів й доходу власникам подібного сегменту нерухомості.

Озираючись назад та роблячи прогнози на 2021 рік, можна з впевненістю говорити, що ринок оренди нерухомості поки (до літа, а то й до осені) цілком не має ніяких передумов для росту цін, швидше за все, вартість оренди житлової нерухомості може знизитись на 5-15%, в залежності від класу об’єктів, від площі. Припускаю, що показники не будуть прив’язані до конкретних районів столиці. Зміни прийдуть з повним закінченням карантинних обмежень (режими його «жорсткий» чи «м’який» уже не мають різниці).

Щодо житлової нерухомості, то вторинний ринок, як завжди на початку кожного року, аморфний. Вносять свої корективи свята й локдаун - це зменшує зацікавленість до пошуку нового житла або його оглядів на фоні статистики щодо захворюваності. Через малу кількість покупців, ціна може ще впасти.

Певною позитивною нотою може виступити відносна стабільність курсу гривні до іноземних валют, що закладено у Державному Бюджеті на 2021 рік. Починаючи із серпня – вересня минулого року, долар теж був відносно стабільним, а коливання не такі значні чи критичні, щоб могли викликати хвилю на ринку нерухомості у той чи інший бік.

Підбиваючи підсумки, можу дати прогноз у такому форматі:

• Здорожчання нерухомості не слід очікувати, адже ціни вже зросли у другій половині 2020 року
• Вартість оренди нерухомості має чітку тенденцію до невеликого, проте зменшення. Хоча при цьому суто на декілька відсотків;
• Зменшення кількості нових об’єктів будівництва, адже комплекси зараз будуються масштабно, на великих ділянках, переважно від 5-ти до 40 будинків у ЖК та БФК (багатофункціональні комплекси);
• Друга половина року може внести корективи, є зв’язок із всесвітньою пандемією і її поширенням.

Андрій Рижиков, керуючий партнер девелоперської компанії.

Про січневий локдаун на столичному сайті нерухомості.

Посилення карантинних заходів заплановано з 8 по 24 січня, що фактично потрапляє на половину традиційних канікул. Найчастіше в Києві з 1 по 15 січня всі працюють в дуже лайтовом режимі, відповідно січень, а потім наскоком та лютий завжди мінорні місяці для всього бізнесу, якщо він не пов’язаний з їжею, святами або відпочинком. У цей період забудовники завжди пропонують знижки, щоб хоч якось вирівняти ці місяці в нуль щодо витрат на будівництво. Очікуваний локдаун не жорсткий - немає ні комендантської години, ні заборони на пересування, просто частина бізнесу не буде працювати, тому глобально такий формат локдауну прямого впливу на відділи продажів і на нерухомість в цілому не матиме. Але буде мати непрямий, тому що буде просадка в товарообігу. І, відповідно, деякі сім’ї, зав’язані на бізнесі, що буде закритий, не зможуть ці недоотримані гроші планувати на покупку квартир.

Тож, журналісти «Вечірки» резюмуючи ці прогнози, виділили основні тренди: у 2021 році попит на ринку житлової нерухомості буде визначати функціональність, зручність планувань. Середнє зростання цін на квартири в новобудовах в Києві складе мінімально близько 10%. Водночас може подешевшати вартість оренди житла, особливо у так званому застарілому житловому фонді.

Даша ГРИШИНА, «Вечірній Київ»