Чи будуть нові керуючі компанії ефективними менеджерами київських будинків

Чи будуть нові керуючі компанії ефективними менеджерами київських будинків

Двадцять чотири роки, відколи відбулася приватизація квартир, держава гадала, як перекласти утримання житлофонду на його власника. І торік парламентарі за пропозицією уряду схвалили закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», або, як називає його голова Спілки власників житла, екс-міністр ЖКГ Олексій Кучеренко, – «Смерть жекам!».  Згідно з ним, уже через чотири місяці, з 1 липня, мешканці багатоповерхівок стануть, мовляв, реальними господарями чи, як сказано в законі, ефективними власниками своїх будинків і дворів. До того часу вони мають об’єднатися в ОСББ або обрати з-поміж себе уповноважених осіб, які укладуть договір на обслуговування будинку і прибудинкової території з котроюсь із керуючих компаній (так тепер іменуватимуть вчорашні жеки) будь-якої форми власності. Для будинків, де цього не станеться, місцева влада з липня обере такі компанії за конкурсом. 

Реформа схожа на аферу? 

- Людям дали можливість приватизувати квартири, та вони й не здогадувалися, чим для них це обернеться. Це схоже на велику аферу, – зітхає Світлана Кузюкова, голова правління ЖБК «Електрон-2», що в Подільському районі.
Вона не вірить, що співвласники будинку зможуть за свій кошт утримувати таке господарство. Добре, якщо це новобудова – витрати на ремонти невеликі, сусіди здебільшого молоді, небідні.

- А який «ефективний власник», – каже пані Кузюкова, – в моєму будинку, де через мізерні пенсії і зарплати сорок відсотків мешканців оформили субсидії? З людей нині нема чого взяти. 
Хоча дім у Світлани Іванівни на проспекті Георгія Гонгадзе, 22 – кооперативний, себто йому не більше тридцяти років. То де вже шукати «ефективного власника» у півстолітніх «хрущовках» чи, більше того, «сталінках»? 
Світлана Кузюкова згідно з новим законом наразі шукає для свого будинку керуючу компанію.

- Де воно, – перепитує, – оте конкурентне ринкове середовище, обіцяне в законі? Я його не бачу.
Світлану Іванівну дивує новий закон і щодо замовлення робіт. Їй за фарбування під’їздів виставили ціну – п’ятсот гривень за квадратний метр.

- Це що, – дивується, – вони там картини збиралися малювати!? Я як голова правління не погоджуся підписувати акти виконаних робіт, бо не є спеціалістом із ремонтів. Має бути створена якась незалежна професійна контролююча структура, яка б перевіряла якість робіт, оцінювала їхню вартість тощо, - каже  голова правління ЖБК 

Потрібен пряник від держави 

Фахівці погоджуються, що реформа здійснюється поспіхом, немає кваліфікованих управителів, обмаль керуючих компаній. Голова ОСББ «Перший Будинок» Михайло Кальтагейсер – якраз отой досвідчений управитель. Його ОСББ – одне з перших не тільки в Києві, а й в Україні. На «ринку» – з 1996-го. Однак і піонер цієї справи не радить рубати з плеча і в одну мить залишати людей сам на сам з усіма клопотами щодо утримання будинків. 
- Потрібна допомога від держави – якийсь пряник треба давати тим, хто сьогодні готовий брати на себе частину робіт, – каже пан Кальтагейсер. 
У Києві, приміром, такі «пряники» уже приготовлено у програмі модернізації ЖКГ до 2020 року. Скажімо, міська влада готова спільно з мешканцями утеплювати їхні будинки чи впроваджувати інші заходи енергоощадності за схемою 30% на 70%, причому більшу частину витрат бере на себе. Відтак за кошти, заощаджені на електриці та опаленні, люди зможуть відремонтувати під’їзд. 
Енергоощадністю в будинку голова ОСББ «Гашека, 18» Євген Яровий пропонує визначати й ефективність керуючої компанії. «Роботу «управдома» треба вимірювати… в кіловатах. Якщо середній рівень споживання енергоносіїв у Києві становить 264 кіловати на квадратний метр, то в моєму будинку – 150, а в Європі – 90–100», – хвалиться Яровий. 

Виживуть або вимруть 

Сьогодні лише кожен десятий київський будинок є ЖБК чи ОСББ, тож не варто сподіватися, що решта 90% самостійно визначаться з формою правління за чотири місяці, якщо не робили цього роками і десятиліттями. 
Тож весь тягар виконання закону спочатку лягає на столичну владу, яка вже провела реорганізацію комунальних жеків у керуючі компанії. 
Чи складеться сам ринок – ось питаннячко. Директор аналітичного центру «Інститут міста» Олександр Сергієнко каже, що, з одного боку, «в нас тисячі фірм створюються щороку, то чому б їм не з’явитися й на цьому терені», а з другого – «якщо досі була монополія безвідповідальних комунальних жеків, то нині може виникнути якась карикатура на ринок, і чи буде тут реальний вибір для людей, конкуренція – хтозна». 
Директор «Інституту міста» радить киянам не боятися того, що за новим законом їм доведеться ремонтувати під’їзди, дахи, ліфти у складчину. Адже вони на це «скидалися» й раніше. Тільки не могли контролювати розподіл цих грошей.

- У нашій квартплаті завжди була складова на ремонт. Наприклад, дім на 170 квартир щомісяця сплачує 30 тисяч гривень – чималі кошти, за які можна утримувати будівлю і будинкові мережі в належному стані, якщо ретельно контролювати витрати, – вважає Олександр Сергієнко. 
Утім, з ним можна посперечатися. Адже по 170 квартир мають будинки хоч і радянської ще забудови, але порівняно нестарі. А які суми доведеться додавати до квартплати мешканцям маленької 40-квартирної «хрущовки», де усе треба латати?! І, крім того, там же мешкає не бізнесова еліта, а здебільшого ті, кому й нинішні тарифи без субсидії не по кишені… 

Аби не прийшли банкроти 

Нині у Києві є керуючі компанії, які нагромадили мільйонні борги. Приховуючи це, вони теж ладні податися на ринок. Є ризик, що у такому разі квартплата містян піде не на обслуговування будинків, а в чужу боргову яму. І ринок перетвориться на стихійний базар. 
Міська влада хоче захистити киян від цього, але механізмів у неї мало. «Як зробити так, щоб недобросовісний управитель не прийшов на ринок, якщо досі на державному рівні не визначено кваліфікаційних вимог, не розроблено типового договору, немає відповідальності… Ми намагаємося врегулювати ситуацію, вберегти киян від халепи, але це – лише наша самодіяльність. Пояснюємо так, як самі розуміємо», – каже начальник управління розвитку та реформування житлово-комунальної інфраструктури КМДА Віра Радченко. 
У законодавстві бракує механізмів, які б дали місцевій владі можливість контролювати діяльність приватних компаній, зокрема щодо витрат коштів, тарифоутворення тощо, – додає заступник голови КМДА Петро Пантелеєв. – Тому треба вдосконалити законодавство, щоб не було місця для тих, хто хоче займатися обслуговуванням не житла, а лише… фінансових потоків. Міська влада готова взяти на себе відповідальність за реалізацію в Києві реформи ЖКГ, але ми повинні мати інструментарій для цього. 

Петро ПАНТЕЛЕЄВ, заступник голови КМДА: 
– Муніципальні компанії не повинні стояти осторонь, а мають іти на конкурс і боротися за ринок житлово-комунальних послуг. Ми реорганізували наші жеки, підготували до конкурентної боротьби, скоротили управлінський персонал й адмінвитрати на його утримання втричі. Надалі вони мусять самі боротися за споживача. Керівники жеків мають зрозуміти: сьогодні від того, як вони організують свою роботу, залежить їхнє майбутнє. Виживуть, зміцніють, адаптуються до ринку або ж вимруть. 

Олександр СЕРГІЄНКО, директор аналітичного центру «Інститут міста»:
Якщо на законодавчому рівні не надати людям інструмент контролю за їхніми грошима, то нічого нового й ефективного ця реорганізація не принесе. Жеки просто змінять назву чи стануть приватними – і все. ОСББ, як проект, «завезений» із Америки, – теж не панацея. По-нашому, це той самий колгосп за часів СРСР: якщо там кваліфікований і чесний голова, то зможе успішно господарювати, а якщо питиме й гулятиме, то і там гроші розкрадатимуться. 


ЦИФРА 

60 мільярдів гривень – таку суму щорічно сплачують українці за послуги ЖКГ