Довгобуди Києва: чому відкладаються новосілля?
Добудувати об’єкти незавершеного будівництва та захистити людей, котрі вклали кошти в довгобуди, обіцяють у Мінрегіоні. Тут запевняють, що відповідні законопроекти передадуть парламентарям уже цього року.
Йдучи в Європу, озирнулись у СРСР
Торік Науково-дослідний проектний інститут містобудування виграв тендер на розробку нового законодавства. Його фахівці вивчили досвід вирішення проблем довгобудів у сусідів – як з Європи, так і з пострадянських держав. Що пропонують запозичити?
– Аналіз показав: такого розгулу демократії в будівництві, як в Україні, більше ніде немає. У нас – абсолютна незахищеність тих, хто вкладає кошти, немає механізмів їх повернення, виконання зобов’язань. Часто за це й нема кого спитати: не успадковується відповідальність по ланцюжку при зміні забудовника. Якщо продати довгобуд, то компенсації попереднім інвесторам вистачить… на пачку морозива. За невиконання графіка робіт і терміну здачі об’єкта – жодних наслідків, – такої думки про наше будівельне законодавство доктор економічних наук Юрій Марцевич.
А у Європі, запевняє Марцевич, фізичні особи не віддають кошти безпосередньо будівельникам, а вкладають за посередництва банків. Отримує гроші не забудовник, а замовник будівництва. Банк обов’язково вимагає гарантій, послідовно відслідковує їх дотримання та використання коштів на всіх етапах будівництва. Тобто на кшталт того, як контролює своїх позики державам МВФ.
– Жодна європейська країна не допускає стовідсоткового використання всіх коштів, банк видає їх частинами під жорстким контролем витрачання попередньої суми. Це те, що було за СРСР: перш ніж підписати «процентовку» (акт прийому виконання частини робіт, скажімо, за місяць) спеціаліст «Будбанку» виїжджав на об’єкт, власними руками все промацував, розглядав, переконувався і тільки після цього підписував документ, що дає право забудовнику на отримання чергового траншу коштів. Зараз у нас такого і близько немає, – розповідає пан Марцевич.
За його словами, в Україні договір між забудовником і кредитором – чотири сторінки, у Європі – більше ста: чітко до дрібниць прописано все, що буде, якщо…
Гарантувати має держава
У деяких країнах діють фонди-гаранти будівництва за рахунок внесків будівельних компаній (на кшталт нашого Фонду гарантування вкладів для банків). Якщо котрийсь із забудовників збанкрутував, його об’єкт добудовують за кошти фонду. Звісно, що такі внески закладають у собівартість будівництва, тобто в ціну «квадрата».
Юрій Марцевич пропонує надавати в оренду ділянку під забудову щонайменше на десять років.
– Якщо будівництво завершиться за три роки, це добре, а якщо станеться світова фінансова криза, як 2008-го, чи революція – це не вина будівельників. Будівництво уповільнюється, договір оренди закінчується і починається корупція, викручування рук, – каже він.
Довгобуди – результат не лише шахрайств, а й помилок в розрахунках кошторисів, непередбачуваності цін на будматеріали, навіть підвищення мінімальних зарплат тощо. Тож будівельники часто просять громадян-інвесторів доплатити. Для цього за кордоном прописані механізми пошуку згоди, тобто досудового врегулювання спору, чіткі процедури проведення таких переговорів, фіксація наслідків. Є облік і контроль.
– Проблеми довгобудів є кругом у світі. Питання тільки в обсягах. Нагляд за будівництвом – обов’язок держави, ДАБІ. Якби він здійснювався належно, то двох третин нинішніх проблемних об’єктів не було б, – стверджує Марцевич.
Незаконним забудовникам – амністію?
Та є чимало довгобудів, які зводилися цілком законно, але будівництво заморожене здебільшого через банкрутство забудовників. Аби захистити тутешніх інвесторів, варто, на думку Виконавчого директора Конфедерації будівельників Віталія Грусевича, узаконити держреєстрацію майнових прав на квартири та нежитлові приміщення, які не введено в експлуатацію. Таким чином можна захистити людей також від подвійних чи й потрійних продажів житла на первинному ринку нерухомості.
– Ми пропонуємо такий механізм: перед тим, як продавати першу квартиру, забудовник мусить зареєструвати весь будинок у держреєстрі. Відтак будь-який реєстратор чи нотаріус бачитиме у реєстрі кожну квартиру і продати її повторно буде неможливо, – каже Віталій Грусевич.
І тут же погоджується, що при цьому виникнуть клопоти з продажем житла в розстрочку, яку нині практикує більшість забудовників. Бо як оформити право власності на квартиру, за яку сплачуватимуть пізніше роками? Чи не сплачуватимуть. Вихід – лише суд. Знову додаткові витрати, подорожчання «квадрата»…
Тетяна Шальман, президент Асоціації приватних інвесторів та власників:
– Наші сумнозвісні «Дніпровські вежі» – довгобуд з 2003 року, ми ще до «Еліта-центру» постраждали. Хоч комплекс видно з кожного вікна Кабміну, справа не рухається. 235 сімей чекають на квартири. Люди купували житло собі, а тепер благають, аби хоч дітям чи онукам воно дісталося. За 14 років ми підготували сім законопроектів, з усіма гілками влади обговорювали, сто разів аналізували весь світовий досвід без усяких тендерів і витрат з бюджету.
Будьте постійно у курсі подій, якими живе столиця – підписуйтесь на канал «Вечірнього Києва» у Telegram та Facebook!