Запит на створення ОСББ у Києві, який зріс після важкої зими, почав спадати, — Максим Петренко

У Києві сьогодні налічується близько 12 тисяч багатоквартирних будинків, але лише у понад 2 тисячах із них створені ОСББ. Ще значна частина досі залишається під управлінням комунальних або приватних керуючих компаній.

Разом із цим навколо ОСББ досі залишається багато запитань і міфів. Люди бояться відповідальності, не розуміють, як працюють внески, хто відповідає за борги будинку та чи реально отримати допомогу від держави або міста на модернізацію. А між тим у Києві вже багато років діють програми співфінансування, які дозволяють співвласникам подбати про комфорт свого житла.

В інтерв’ю для спільного проєкту «Київ фм» та «Вечірнього Києва» голова громадської організації «Національна платформа ОСББ» Максим Петренко розповів як зараз працюють об’єднання співвласників у Києві, чи складно створити ОСББ, з якими проблемами вони стикаються та які можливості дають мешканцям.

РОБОТИ ПО УРЯДОВІЙ ЕКСПЕРИМЕНТАЛЬНІЙ ПРОГРАМІ ЕНЕРГОЕФЕКТИВНОСТІ ПОЧНУТЬСЯ У ЧЕРВНІ

— Пане Максиме, очевидно 2 тисячі ОСББ для такого великого міста, як Київ — це небагато. Але які тенденції, після цієї складної зими люди стали активніше об’єднуватися?

— Певне пожвавлення справді було. Люди почали більше цікавитися, питати, як створити ОСББ, як усе це працює. Особливо активізувалися ініціативні групи вже після завершення опалювального сезону.

Але зараз, якщо чесно, коли тепло і немає відключень, цей запит знову почав спадати. І для мене це трохи дивно. Бо пам’ять у нас виходить дуже коротка.

Тим більше, що і центральна влада, і місцеве самоврядування вже прямо говорять: наступна зима навряд чи буде простішою. Тому дивує, що люди так швидко розслабились.

 — Думаю, якась частина будинків ще розраховує на отримання безкоштовного обладнання в рамках державної експериментальної програми. Принаймні ті, хто вже взяв участь і подав заявки.

— Частково так. Але я б не називав це панацеєю. Треба об’єктивно дивитися на те, як ця програма працює. Ще минулого місяця було близько 900 заявок, зараз терміни подачі документів продовжили, і, думаю, на виході буде десь до півтори тисячі будинків. А це вже дуже великий обсяг роботи.

Бо кожен будинок треба обстежити, підготувати технічне завдання, провести тендери, зробити проєкт, закупити обладнання і встановити його. І в мене, чесно кажучи, є певні сумніви, чи встигнуть усе це реалізувати до наступного опалювального сезону. Наскільки я знаю, самі обстеження мають початися лише з червня.

Хоча сама ідея програми дуже правильна і потрібна. Тим більше, вона стосується не лише ОСББ чи ЖБК, а й будинків із приватними управителями або комунальними керуючими компаніями. Проте загалом є один позитивний момент: навіть там, де ОСББ поки немає, люди вже почали організовуватися — збирати голоси, спілкуватися між собою, вирішувати спільні питання.

ОСББ — НЕ ЧАРІВНЕ РІШЕННЯ ВСІХ ПРОБЛЕМ, ЦЕ ІНСТРУМЕНТ

— Власне, саме в цей момент у будинках починає формуватися актив людей, які потім можуть стати основою для створення ОСББ. Бо саме із цього все починається?

— Безумовно, все починається з людей. Має з’явитися ініціативна група, готова взяти на себе цю роботу й довести процес до кінця. Бо створення ОСББ — це не історія «на два вечори». Це доволі тривалий процес, який потребує часу й залученості.

Але тут важливо не просто створити ініціативну групу, а й чітко визначити, які проблеми вирішить ОСББ і як воно працюватиме в подальшому. Бо ОСББ — це не чарівне рішення всіх проблем. Це інструмент. І ним можна як ефективно користуватися, так і створити собі ще більше проблем, якщо не розуміти, що робити далі.

Тому другий етап — це вже обговорення моделі управління будинком. Треба зрозуміти, чи ОСББ самостійно братиме будинок в управління, чи співпрацюватиме з приватною або комунальною керуючою компанією. І це дуже важливий момент, бо саме тут у мешканців з’являється суб’єктність — можливість реально обирати, як управляється їхній будинок.

І вже після цього варто або шукати юристів, які допоможуть пройти процедуру створення ОСББ, або розбиратися самостійно. Якщо є базові юридичні знання, це цілком реально зробити без сторонньої допомоги. Тим більше, у Києві зараз проводять багато безкоштовних семінарів і навчань для ініціативних груп. Ми, наприклад, теж регулярно проводимо такі зустрічі на нашій платформі.

— Ну і один із, як на мене, найскладніших етапів — це все ж таки зібрати голоси мешканців.

— Насправді я завжди кажу, що це вже технічна частина. Найскладніше — це комунікація. Треба пояснити людям, навіщо це потрібно, як це працюватиме і що зміниться після створення ОСББ. Люди мають обговорити все між собою, зрозуміти рівень відповідальності й усвідомлено до цього прийти.

Тому що ОСББ — це, по суті, і є прояв відповідальності співвласників за свій будинок. Коли мешканці беруть будинок в управління, вони фактично перебирають на себе повну відповідальність за те, що відбувається з житлом — від комунікацій і ремонтів до фінансів і безпеки. І хоча за законом співвласники й так уже несуть відповідальність за своє майно, саме після переходу до самоуправління ця відповідальність стає реальною й практичною.

ГОЛОВНЕ ЗАВДАННЯ ПРАВЛІННЯ ОСББ — КОМУНІКАЦІЯ, РІШЕННЯ ЗА СПІВВЛАСНИКАМИ

— А ця повнота відповідальності однаковою мірою переходить на всіх співвласників? Чи все ж таки правління несе більше відповідальності?

— Тут дуже багато залежить від того, яку модель управління обирає саме ОСББ. Правління і голова правління можуть виконувати суто представницьку функцію, а можуть — повноцінно займатися операційним управлінням будинком.

Наприклад, у моєму випадку я як голова правління фактично є ще й менеджером будинку — займаюся оперативними питаннями безпосередньо сам. У нас немає окремо найнятої людини, яка це веде. І це теж цілком робоча та ефективна модель.

Але є й інший підхід, коли правління займається переважно стратегічними рішеннями — визначає напрямок роботи, контролює процеси, ухвалює ключові рішення, а всі операційні функції виконує професійний менеджер або керуюча компанія.

Втім, навіть якщо є найнятий управитель, відповідальність за фінанси, договори й ключові рішення все одно залишається за людьми, яких обрали співвласники. Бо саме їм мешканці делегують ці повноваження. А вже виконавчий орган або менеджер займається реалізацією рішень і підрядниками.

— Можете на прикладі пояснити роль правління і співвласників? Хто за що відповідає і хто, умовно кажучи, має право останнього голосу?

— От є дуже показовий приклад. Нещодавно Кабмін ухвалив розпорядження про перевірку багатоквартирних будинків, зокрема систем протипожежного захисту. І якщо говорити чесно, у більшості житлових будинків Києва ці системи або в дуже поганому стані, або взагалі не працюють. Якщо десь хоча б 10% систем реально функціонують — це вже добре.

І тут одразу виникає питання: хто відповідальний? Бо часто ще до створення ОСББ ці системи або не працювали роками, або взагалі були введені в експлуатацію з «для галочки».

Так от роль правління й голови ОСББ у тому, щоб цю проблему виявити, оцінити і винести на загальні збори співвласників конкретне рішення: наприклад, що систему потрібно ремонтувати чи модернізувати. Тобто завдання правління — не мовчати про проблему, а пояснити людям, що саме не так, чому це важливо і як це можна вирішити.

А далі рішення вже ухвалюють самі співвласники. Бо зрештою це питання грошей, і саме мешканці мають погодити, чи готові вони вкладатися в ці роботи.

І тут ми знову впираємося в головну проблему — комунікацію. Якщо людям нормально не пояснили, навіщо це потрібно, тоді й починаються питання: «А чому ми маємо платити?», «А навіщо це взагалі?». Тому правління має правильно донести проблему, а остаточне рішення й відповідальність за нього вже лежать на співвласниках.

РИНОК ПРОФЕСІЙНОГО УПРАВЛІННЯ ЖИТЛОМ В УКРАЇНІ ПОКИ ЛИШЕ ФОРМУЄТЬСЯ

— До речі, щодо голови правління чи найнятого менеджера. Дуже часто ніхто з мешканців не готовий брати на себе цю відповідальність і треба шукати людину. Де її шукати, чи багато таких спеціалістів, чи є якісь школи підготовки такого рівня фахівців?

— Насправді щось схоже вже формується. Наприклад, однією з задач нашої громадської організації є якраз підвищення професійних навичок та обмін досвідом між тими, хто вже керує будинками.

У нашій спільноті люди одними з перших отримують актуальну інформацію, можуть обговорювати проблеми, ділитися практикою і навіть певною мірою впливати на те, як надалі розвиватиметься вся сфера управління житлом. Тому так — ми допомагаємо, консультуємо, підказуємо, і попит на це зараз дуже великий.

Загалом ринок професійного управління житлом в Україні досі знаходиться на етапі формування. Він розвивається доволі повільно, але вже з’являються компанії й фахівці, які професійно та системно займаються саме управлінням будинками.

І насправді, від такої людини залежить, на мою думку, 80% успіху. Бо хороший менеджер — це не лише про папери чи рахунки. Це про організацію процесів, комунікацію з мешканцями, вміння пояснити людям рішення і потім нормально реалізувати те, за що проголосували співвласники. А інколи — ще й зрозуміти, що робити далі, якщо люди взагалі не змогли дійти згоди.

— Очевидно, що це величезна робота і людина не повинна робити її безкоштовно. І саме матеріальне заохочення голови та членів правління стало одним із каменів спотикання у реєстрації ОСББ. Розкажіть, у чому там проблема і як вона вирішується?

— Почну з далеку. Реформа законодавства про управління багатоквартирними будинками відбулась ще у 2015 році — тоді суттєво спростили створення ОСББі більш чітко прописали багато моментів, пов’язаних із їхньою діяльністю.

І от у чинному законодавстві, яке в цій частині, до якого виникли питання у податкової діє ще з того 2015 року, прямо прописано, що загальні збори мають право визначати матеріальне чи інше заохочення для голови та членів правління. Більше того, ця норма є навіть у типовому статуті, який свого часу затвердило Міністерство розвитку громад і територій.

Так, типовий статут формально має рекомендаційний характер, але це все одно офіційний документ, на який орієнтуються ОСББ по всій країні. І от тут виникла дивна ситуація: приблизно з середини березня податкова Києва почала відмовляти ОСББ у присвоєнні статусу неприбуткової організації саме через наявність у статуті цієї норми про заохочення голови та/або членів правління.

Тобто фактично проблема виникла через положення, яке прямо передбачене чинним законодавством і міститься у рекомендованому державою типовому статуті. І це, м’яко кажучи, викликало велике здивування в середовищі ОСББ.

У податкової є своя аргументація, і певна логіка в ній теж є, якщо дивитися суто з позиції Податкового кодексу. Але проблема в тому, що закони, кодекси, інші нормативно-правові акти не можна розглядати у відриві одне від одного. Податковий кодекс працює в юридичній системі разом із законом про ОСББ, трудовим законодавством, наказами Мінрегіону та іншими нормативними документами.

Тому зараз ми ведемо і публічну, і непублічну комунікацію, надсилаємо звернення, тривають консультації та розгляд цього питання. Поки цей процес іде, ми не дуже активно коментуємо його публічно, бо тут важливо не влаштовувати конфлікт, а знайти нормальне рішення.

ІНДИВІДУАЛЬНИЙ ТЕПЛОВИЙ ПУНКТ МОЖЕ ЗАОЩАДИТИ МЕШКАНЦЯМ ДО 25% ВИТРАТ НА ТЕПЛОПОСТАЧАННЯ

— За Вашим досвідом, після створення ОСББ які проблеми люди зазвичай беруться вирішувати першими? Є якийсь типовий список чи все дуже індивідуально?

— Це доволі індивідуально, але якщо говорити про старий житловий фонд, то одна з найболючіших тем — це ліфти. Багато з них уже давно відпрацювали свій ресурс. Формально після 25 років експлуатації вони мають проходити капітальний ремонт, але часто проблеми починаються ще раніше.

Хоча зараз, безумовно, на першому місці — підготовка до опалювального сезону. І це вже давно не лише про генератори. Дуже багато ОСББ займаються встановленням індивідуальних теплових пунктів, або ІТП, встановлюють сонячні електростанції з акумуляторами, тощо.

На мою думку, встановлення або модернізація ІТП, це взагалі один із перших і найважливіших енергоефективних кроків для будинку. Бо саме ІТП дозволяє регулювати подачу тепла залежно від температури на вулиці. Центральне теплопостачання дуже інертне — воно не встигає швидко реагувати на зміну погоди. А ІТП це робить автоматично.

Наприклад, якщо вдень на вулиці плюс 14, а вночі мінус 2, система це врахує. І вдень будинок не буде «перетоплюватися», як це часто буває без регулювання. Але я хочу наголосити на тому, що ІТП найбільше економить не в сильні морози, коли всім і так треба багато тепла, а саме в перехідні періоди — восени й навесні, коли температура постійно змінюється.

Якщо дивитися не один сезон, а брати дистанцію у три-п’ять років, то економія в багатьох будинках доходить приблизно до 25%. А це вже дуже серйозні гроші для мешканців.

— І це ж якраз те обладнання, яке після створення ОСББ можна встановлювати не лише за рахунок внесків мешканців, а й завдяки міським чи державним програмам підтримки?

— Насправді саме так його і треба купувати, якщо чесно. Бо сьогодні і держава, і місто мають достатньо багато програм, які допомагають співвласникам робити будинки більш енергоефективними.

І якщо говорити відверто, державі набагато вигідніше допомогти людям утеплити будинок чи встановити сучасне обладнання, ніж потім просто втрачати величезні ресурси через неефективні системи і дотувати тарифи для населення. Це доцільніше і для держави, і для самих мешканців.

Наприклад, є державний Фонд енергоефективності, створений за підтримки уряду України та європейських партнерів. У нього працює кілька програм. Найвідоміша — «Енерго-дім», яка якраз допомагає ОСББ впроваджувати енергоефективні рішення. До речі, наш будинок, де я є головою правління, цього року теж бере участь зокрема і в цій програмі. Ми з третьої спроби проголосували за участь і зараз реалізовуємо великий проєкт.

Є також програма «ГрінДІМ» — це вже про сонячні панелі, інвертори, акумулятори, теплові насоси. Окремо є програма «ВідновиДІМ» для будинків, пошкоджених через російську агресію.

І це ми зараз говоримо лише про державні програми. У Києві окремо працює ще цілий пакет міських програм підтримки ОСББ — їх аж вісім. І чесно, про них можна робити окрему велику розмову, бо там дуже багато можливостей, про які люди просто не знають.

— А можна поєднувати участь у державних і міських програмах?

— Я б сказав, не просто можна — це якраз і треба робити. Давайте на прикладі. Умовно, є комплексний проєкт для будинку на 10 мільйонів гривень, якщо поєднати декілька програм (як державних, так і муніципальних), то внесок самих співвласників у результаті складе приблизно 12% від загальної суми. Тобто з 10 мільйонів, мешканці фактично сплатять близько 1 мільйона 200 тисяч гривень. І навіть ці кошти можна виплачувати частинами. Ну де ще можна отримати такий рівень співфінансування?

Причому це не якась одна маленька робота, а цілий комплекс заходів. Наприклад, у нашому будинку ми міняємо трубопроводи опалення, встановлюємо терморегулятори на батареях у квартирах, щоб люди могли самостійно регулювати температуру й реально економити тепло.

Також це підготовка до встановлення системи розподілу тепла — простими словами, таких собі індивідуальних лічильників на кожному радіаторі. Плюс утеплення будинку і навіть встановлення сонячної електростанції.

Але важливо розуміти: наше ОСББ уже пройшло певний шлях. Якщо ж будинок тільки на старті, то завдання правління — визначити найболючіші проблеми й пояснити людям, що потрібно робити насамперед. І саме в цьому, власне, і полягає їхня відповідальність.

Читайте також:

Енергостійкість як національна ідея: Київ готується до зими і ділиться досвідом з усією країною

Ірина ГЛАВАЦЬКА, «Вечірній Київ»